10年で総資産3000万円超|3人家族の家計管理、資産形成術

10年で作った資産は3000万円超。共働き40代夫婦と10代息子の3人家族。実生活から生まれた節約、貯蓄、家計管理、資産形成ノウハウを分かりやすくお伝えします。

タグ:変動金利

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こんにちは☆のっち☆です。
マイナス金利の現在、住宅ローンは未曾有の低金利時代へ突入しています。低金利を利用すれば予算オーバーで買えなかったマイホームも上手に手に入れることが可能です。今回は高額住宅ローンの審査がギリギリ通った嬉しさからマイホームを衝動買いしてしまった赤坂さん(仮名)のお話です。

住宅ローン審査|返済比率とは?


僕は赤坂(仮名)。38歳、IT企業でマネージャーをしています。妻と子供2人の4人暮らし。今は都内の賃貸マンションに住んでいます。上の子が小学生になる前になんとかマイホームを手に入れたいんだけど、業界の慣例もあり転職を何度かしている関係でなかなか住宅ローンの審査が満額で通らない。銀行担当者からは「勤続1年未満だと難しいんですよね」って冷たい返事。あぁ、どうにかならないもんだろうか。。。
我が家の概要は以下。

38歳(正社員:勤続1年未満)
35歳(パート)
長男
4歳
長女
2歳


[収入]
600万円
70万円
児童手当
30万円
世帯収入
700万円


[ローン]
自動車
250万円(5万円/60回払)


[貯蓄]
貯金
200万円



僕が住宅ローンの審査に満額で通らないのは勤続が短いだけじゃなくて、“返済比率”っていうものが厳しいらしい。一般的には住宅ローン支払いが収入に対する30%までに抑えるものらしいだけど、MAXで35%まではいけるようで、僕の場合、年収600万円だから年間返済額は210万円になるらしい。先日の申込みは4800万円(金利2.0%)の申込みで年間返済額が190万くらいなのに、それがダメってどういうことだ??銀行担当者からは自動車ローンを精算してくれればなんとかなりそうって言うんだけど…

すべての借り入れが影響する


よく分からないから理解できるまで銀行担当者にしっかり聞いてみた。
銀行では返済比率をすべての借り入れを合算して計算しています。なので、赤坂さんの場合は自動車ローンで年間60万円、クレジットカード払いで現在10万円、携帯電話(2契約)で年間6万円が既に借り入れているので住宅ローンを組める年間返済額は134万円が限度なんです」

…んん!? 携帯電話も入るのかよ!
どちらにしても自動車ローンをなくさないと限度額を超えてしまっているようだけど、今の貯金は住宅購入時の諸費用分で残してあるから使えないし、自動車ローンの精算は厳しいな。。。

そんなこんなで、欲しかった物件も売れてしまった… 次のチャンスを狙おう。


マイナス金利導入で住宅ローン金利が超低金利に!


数カ月後、日本銀行の黒川総裁バズーカ第3弾でマイナス金利導入が決まった。銀行の貸し出しを促進するためって、これは我が家にとっては追い風じゃないのか…

数日後、金融機関が住宅ローン金利引き下げたと不動産業者から連絡が入った。
「赤坂さん、変動金利が0.5%になりました!これなら審査いけるかもしれません。住宅購入をまた検討してください!」

0.5%ってすごいな。その金利でシミュレーションすると年間返済額が150万円まで圧縮される。金利だけで年間40万円も違うのか… 150万円ってことは前回の計算で考えるとクレジットカード払いと携帯電話を精算してしまえば収まるな。よしっ!

ついにマイホーム購入


0.5%という超低金利を利用して、とうとう我が家もマイホームを手に入れることができた。希望よりも少し郊外だが駅近で駐車場も付いていて理想に近い一戸建て、ほぼ即決状態だった。購入価格も建売物件で完成済みだったから、粘ったら表示価格より200万円値下げしてくれて4600万円(税込)。仲介手数料と引越し費用、そして新居の家具代で貯金の200万円はすべて無くなってしまったが、4600万円の住宅ローンが組めたから無事にお金が足りて、長男の小学校入学前に居を構えることができた。いやぁ、マイナス金利のおかげだね。

39歳(正社員:勤続2年)
36歳(パート)
長男
5歳
長女
3歳


[収入]
600万円
70万円
児童手当
24万円
世帯収入
694万円


[ローン]
住宅ローン
4,600万円
(11.9万円/月、35年、0.5%変動金利)
自動車
250万円(5万円/60回払)


[貯蓄]
貯金
0万円



金利が劇的に下がったタイミングを上手く捕まえられた赤坂さん。無事に住宅購入できたようですが、組んだローンは“変動金利”です。完済までの35年の間、金利上昇局面はないのでしょうか??

中編へつづく



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前編からのつづき

変動金利の利率見直しが発生


夢のマイホームを手に入れて早5年。子供も小学5年生と3年生。僕自身もこの土地が地元だという感覚が身についてきて、すごく住みやすくなってきた。自動車ローンも完済して5年前よりも給料も多少上がったから、少しずつ生活のリズムが落ち着いてきたな。

44歳(正社員:勤続7年)
41歳(パート)
長男
10歳
長女
8歳


[収入]
650万円
50万円
児童手当
24万円
世帯収入
724万円


[ローン]
住宅ローン
4,600万円
(11.9万円/月、30年、0.5%変動金利)


[貯蓄]
貯金
300万円



そんな中、日銀のマイナス金利が解除された。景気が上振れして海外環境も好転したからだそうだ。いよいよ日本も景気回復期に突入するのかな。。。

そう気を抜いていた矢先、銀行から変動金利を0.8%へ見直しすると連絡があった。
えぇ!引き上げするの早くない?? …でも、0.3%くらいなら平気かな。シミュレーションしてみると…

119,000円 → 125,000円

思っていた以上に意外と大きいんだね。毎月6,000円もアップ…

金利上昇が止まらない


あれから3年。最初の利率見直しから半年おきに毎回金利上昇している。今回で何回目なのだろうか… 今回の見直しで1.6%になる。少しずつ上がっているからなんとか払えてはいるけど、家計的にも厳しくなってきたぞ。

1.6% 143,000円

最初の0.5%の時からすでに月額24,000円も上がっている。年間にすると約30万円。住宅ローンだけで170万円の支払いだ。子供達も大きくなって、教育費が負担になってきた。あと5年もすれば大学受験が始まる。なんとか生活を切り詰めて捻出しなくては…

47歳(正社員:勤続10年)
44歳(パート)
長男
13歳
長女
11歳


[収入]
660万円
80万円
児童手当
24万円
世帯収入
764万円


[ローン]
住宅ローン
3,600万円
(14.3万円/月、27年、1.6%変動金利)


[貯蓄]
貯金
500万円


教育費と住居費のダブルパンチ


あれから5年、この家を買ってから13年が経った。いよいよ長男が大学受験を迎える。
勤務先は競争力が低下して業績が上がらず、もちろん給料も上がらない。この歳で転職なんてできないし、技術力ではすでに若い奴には敵わない。さらに、住宅ローンの利率引き上げが止まらず、生活を切り詰めて捻出してもすべてローン返済に持っていかれる。自動車も14年落ちでボロボロだけど、買い換えるなんてとんでもない。
とうとう住宅ローンの利率は2.0%まで上がった。。。

52歳(正社員:勤続15年)
49歳(パート)
長男
18歳(高校3年)
長女
16歳(高校1年)


[収入]
650万円
100万円
世帯収入
750万円


[ローン]
住宅ローン
3,100万円
(15.2万円/月、22年、2.0%変動金利)


[貯蓄]
貯金
600万円



景気が回復期に入ると長期金利が上昇、それに伴って住宅ローン金利も上昇します。赤坂さんは38歳時に35年で住宅ローンを組んでいます。純粋な完済年齢は74歳。残り22年間を無事に払い続けることができるのでしょうか。


後編へつづく



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住宅ローン 借り換え 変動金利 固定金利 フラット35



どうも夫です。
マイナス金利政策はいまだに継続されていて預金金利などは超低金利の環境がまだまだ続いていますが、住宅ローンなどの借入れ金利はちょっと様子が変わってきているようですね。
今回はタイトルの通り、「変動金利で借りた住宅ローンは固定金利へ借り換えましょう!」っていう内容をお伝えしますね!

住宅ローン金利が上昇した


突然ですが、みなさんは住宅ローンの金利が何を基に決められているかご存知ですか?
その答えは、『変動金利』と『固定金利』で違ってくるんですが、それぞれ以下をベースに決められているんです。


変動金利 → 短期プライムレート
固定金利 → 新発10年物国債


それぞれがどんな意味があるのか興味のある方は調べてもらえればいいと思いますが、一般的に知っておきたいのは「これらの金利が変動した」というニュースが流れたときに「あぁ、来月の金利動向は上がる(下がる)な」と言った思考回路をもってもらえればと思います。

そして、アメリカ大統領にトランプ氏が就任して以降、ここ最近は新発10年物国債利回りが上昇しているんです。だから、日銀がマイナス金利を継続しているにも関わらず利回りの上昇に連動して固定金利の利率が上昇してしまったんです。

固定金利が先に上昇し始める


金利というものはリスクの大きさと比例するんです。
簡単な例でいうと、住宅ローンのように時間をかけてしっかり審査して融資する場合と、消費者金融のように無人機で30分程度の審査で融資するのでは貸し倒れリスクがまったく違いますよね。しかも、住宅ローンでは融資対象の住宅の不動産登記に抵当権という権利を設定して担保が取れるのに対して、消費者金融での融資には担保がありません(無担保融資)よね。それだけリスクが違うから、住宅ローンは1.0%を切るものもある中で、消費者金融は18.0%程度と比較にならないほど金利が高いんですね。

こういった考え方で住宅ローンを見てみると、「変動金利」と「固定金利」では銀行のリスクは確実に「固定金利」のほうが高くなるんです。5年や10年、さらには全期間固定なんていうものは、将来の金利上昇リスクを銀行が背負っているようなものなんですね。だから、固定金利の金利は変動のものよりも高く設定されているんです。

変動金利であれば市況に変化があれば半年後には借り主へ転嫁できますが、固定金利を選ばれるとそれができない。要するに、将来金利が上がりそうだなっていう雰囲気が広がれば広がるほど、金融機関は長期固定金利から少しずつ上昇させていくんですね。だから、変動金利が高くなってきたタイミングで長期固定金利へ借り換えようとしても、そのときは既に手遅れで変動金利以上に固定金利が上昇してしまっている状況になるんです。

借入れ金利は底を打った!?


ここから先は完全にボクの私見です。
たぶんなんですが、住宅ローンの長期固定金利はすでに底を打ったと思っています。変動金利は直近のマイナス金利政策によって現状維持をしばらく継続すると思いますが、長期固定金利については少しずつ上がっていくんじゃないでしょうか…。だって、フラット35Sでも1.0%を切っている環境です。感覚的にも今以上の金利低下なんてないんじゃないでしょうかね…

変動金利から固定金利へ借り換えを検討されている方はなるべく早く動いたほうが良いかもしれませんね。ただし、10年固定のような中途半端な期間固定は自滅を招きますからよくよく検討されるべきだと思いますよ。だって、ローンが30年残っていて10年金利固定へ借り換え、10年後に金利が暴騰していて返済金額が大幅アップなんてなってしまったら困りますからね。金利を固定されるなら、支払期間をすべてカバーできる期間で固定しましょうね。



いかがでしたか。
現在の低金利の恩恵を受けて返済額から算出して住宅ローンを借りているから、借入額が多くなっている家庭が多いかもしれませんね。だって、それが不動産屋さんの常套手段ですからね。「月々〇〇万円の返済ですから、〇〇〇〇万円まで借りられますよ」なんて言ってくるもんです。そう言って少しでも高い物件を売るんですが、買ってしまった後の責任は買い主であるボク達の責任です。
計画性のない住宅ローンは家計破綻を招き、その先は家庭破綻にまで繋がります。自分を守るためにも堅実な返済計画を作り上げましょうね。



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