10年で総資産3000万円超|3人家族の家計管理、資産形成術

10年で作った資産は3000万円超。共働き40代夫婦と10代息子の3人家族。実生活から生まれた節約、貯蓄、家計管理、資産形成ノウハウを分かりやすくお伝えします。

タグ:借り換え

住宅ローン 借り換え 変動金利 固定金利 フラット35



どうも夫です。
マイナス金利政策はいまだに継続されていて預金金利などは超低金利の環境がまだまだ続いていますが、住宅ローンなどの借入れ金利はちょっと様子が変わってきているようですね。
今回はタイトルの通り、「変動金利で借りた住宅ローンは固定金利へ借り換えましょう!」っていう内容をお伝えしますね!

住宅ローン金利が上昇した


突然ですが、みなさんは住宅ローンの金利が何を基に決められているかご存知ですか?
その答えは、『変動金利』と『固定金利』で違ってくるんですが、それぞれ以下をベースに決められているんです。


変動金利 → 短期プライムレート
固定金利 → 新発10年物国債


それぞれがどんな意味があるのか興味のある方は調べてもらえればいいと思いますが、一般的に知っておきたいのは「これらの金利が変動した」というニュースが流れたときに「あぁ、来月の金利動向は上がる(下がる)な」と言った思考回路をもってもらえればと思います。

そして、アメリカ大統領にトランプ氏が就任して以降、ここ最近は新発10年物国債利回りが上昇しているんです。だから、日銀がマイナス金利を継続しているにも関わらず利回りの上昇に連動して固定金利の利率が上昇してしまったんです。

固定金利が先に上昇し始める


金利というものはリスクの大きさと比例するんです。
簡単な例でいうと、住宅ローンのように時間をかけてしっかり審査して融資する場合と、消費者金融のように無人機で30分程度の審査で融資するのでは貸し倒れリスクがまったく違いますよね。しかも、住宅ローンでは融資対象の住宅の不動産登記に抵当権という権利を設定して担保が取れるのに対して、消費者金融での融資には担保がありません(無担保融資)よね。それだけリスクが違うから、住宅ローンは1.0%を切るものもある中で、消費者金融は18.0%程度と比較にならないほど金利が高いんですね。

こういった考え方で住宅ローンを見てみると、「変動金利」と「固定金利」では銀行のリスクは確実に「固定金利」のほうが高くなるんです。5年や10年、さらには全期間固定なんていうものは、将来の金利上昇リスクを銀行が背負っているようなものなんですね。だから、固定金利の金利は変動のものよりも高く設定されているんです。

変動金利であれば市況に変化があれば半年後には借り主へ転嫁できますが、固定金利を選ばれるとそれができない。要するに、将来金利が上がりそうだなっていう雰囲気が広がれば広がるほど、金融機関は長期固定金利から少しずつ上昇させていくんですね。だから、変動金利が高くなってきたタイミングで長期固定金利へ借り換えようとしても、そのときは既に手遅れで変動金利以上に固定金利が上昇してしまっている状況になるんです。

借入れ金利は底を打った!?


ここから先は完全にボクの私見です。
たぶんなんですが、住宅ローンの長期固定金利はすでに底を打ったと思っています。変動金利は直近のマイナス金利政策によって現状維持をしばらく継続すると思いますが、長期固定金利については少しずつ上がっていくんじゃないでしょうか…。だって、フラット35Sでも1.0%を切っている環境です。感覚的にも今以上の金利低下なんてないんじゃないでしょうかね…

変動金利から固定金利へ借り換えを検討されている方はなるべく早く動いたほうが良いかもしれませんね。ただし、10年固定のような中途半端な期間固定は自滅を招きますからよくよく検討されるべきだと思いますよ。だって、ローンが30年残っていて10年金利固定へ借り換え、10年後に金利が暴騰していて返済金額が大幅アップなんてなってしまったら困りますからね。金利を固定されるなら、支払期間をすべてカバーできる期間で固定しましょうね。



いかがでしたか。
現在の低金利の恩恵を受けて返済額から算出して住宅ローンを借りているから、借入額が多くなっている家庭が多いかもしれませんね。だって、それが不動産屋さんの常套手段ですからね。「月々〇〇万円の返済ですから、〇〇〇〇万円まで借りられますよ」なんて言ってくるもんです。そう言って少しでも高い物件を売るんですが、買ってしまった後の責任は買い主であるボク達の責任です。
計画性のない住宅ローンは家計破綻を招き、その先は家庭破綻にまで繋がります。自分を守るためにも堅実な返済計画を作り上げましょうね。



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老後 破綻 住宅ローン


どうも夫です。
人生における三大支出(住居費、教育費、老後資金)で、現役世帯の70%近くが不安に感じている老後資金ですが、その老後の生活を左右するものは“住居費”です。
以前の記事『老後の家計は住居費できまる!失敗しない老後住居費対策』や『賃貸住宅が招く老後破綻… 五島さんのはなし』でお伝えしたとおり、住居費を甘く見ていると結果的に老後破綻を招くことになります。 今回はその重要な住居費の中でも、一番失敗したくない“住宅ローンの軽減方法”にフォーカスしてみたいと思います。

30歳で組んでも完済65歳


住宅ローンって、多くの方は35年で組みますよね。そうしなければいけないわけではありませんが、35年払いで払っていける金額を基準に不動産を探すことが多いからですね。不動産屋さんが「毎月〇万円でマイホームが買えますよ」って勧誘してくるのも、35年払いで計算されていることがほとんどなんですよね。

ということは、“住宅購入=35年ローン”ということになります。
30歳で購入しても65歳まで払う計算です。近年では多くの企業が定年後の社員を雇用延長にて再雇用していますが、ボク達が定年を迎える頃は今以上に高齢化社会が進んでいるため、20年後の社会では65歳定年が常識になっているかもしれません。以前の記事『借金は働いている時だけの特権なのだ!』でも書いたように、ローンというものは現役時代限定で利用することが大前提ですから、65歳で完済することを逆算すると30歳で住宅購入が理想となりますね。

平均年齢は40歳で住宅ローン


平成26年度住宅市場動向調査(国土交通省)』の調べでは、分譲戸建てを購入された世帯主の平均年齢が39.4歳でした。リンクの資料をご覧になれば一目瞭然ですが、戸建て(注文、中古)、マンション(分譲、中古)の分類ではさらに高くなり、平均年齢は40歳代になっています。

ということは、多くの方が40歳前後で住宅ローンを組んでいるということですね。
前述の“住宅購入=35年ローン”を踏まえると75歳完済計画で住宅購入に踏み切っているということが分かります。75歳までの返済計画… これって健全な返済計画なのでしょうか?

とは言うものの、早めに住宅を購入し、定年を迎えるまでにローンを完済するという理想は理解しているけれども、現実がそれを許してくれないことが多いですよね。晩婚化、不景気、少子化などいろいろな要因が重なって、よほどのきっかけがないと住宅購入という選択肢が前面に出てきませんよね。だから、結婚し生活が安定し家族構成がある程度固まる40歳前後が住宅購入のピークになっているのだと思います。

老後破綻を回避する住宅ローンの軽減方法


では、40歳で35年返済の住宅ローンを組んだ場合、苦しい老後が待っているのは避けられないのでしょうか。ここでは、定年後まで続く住宅ローンの軽減方法を考えてみましょう。

今では知らない人がいないほどの大鉄板テクニックである「繰り上げ返済」「借り換え」ですが、住宅ローンを軽減させるにはこの2つを駆使していくしか方法がありません。なので、どうやっていけば定年までに完済できるか、もしくは定年後も無理なく払えるかをシミュレーションしてみようと思います。

『40歳、3,000万円、35年、金利1.5%』の場合、借り入れ後5年毎に200万円を4回繰り上げ返済することができれば合計で113回の返済を短縮することができます。113回ということは、9年と5ヶ月が短縮されます。つまり、完済年齢が65歳7ヶ月になるということです。定年が65歳に延期されていればもうこれだけで安心できますね。
問題は定年が60歳、それ以降、雇用延長で65歳まで減額された給料で働く場合です。すると、60歳から65歳までの5年間の家計は住居費で圧迫されてしまう計算になります。

多くの銀行の繰り上げ返済は「期間短縮」と「返済額減額」のどちらかを選べるようになっています。トータルの利息軽減を図るには「期間短縮」が一番有利ですが、収入が減ってしまったときには「返済額減額」を選択して毎月の返済額の軽減をしましょう。また、より低金利のローンへ借り換えを行うことも毎月の返済額軽減になるので併せて検討すると効果的ですね。



いかがでしたか。
人生の三大支出の中でもずば抜けて負担の大きな“住居費”。収入が安定している時代にはそれほど重くのしかかっている認識は薄いものの、いざ収入が減ってしまったときにその負担の重さを認識することになります。40歳で住宅を購入することは現代の平均値であるならば、定年後の収入が減ってしまった時のことをしっかり考えて、計画的な返済を進めていきましょう。40歳~50歳代というのは、教育費が大きくなり仕事も責任のある立場に就き、親の介護も始まる年代です。住宅購入がそこに加わるということは勢いだけで乗りきれるほど簡単なことではありません。しっかりとしたライフプランを立てたうえで行動に移していきましょう。



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マイホーム 住居費 住宅ローン


こんにちは☆のっち☆です。
マイナス金利の環境下、マイホーム購入を検討されている方には絶好のチャンスが訪れていますね。なんてったって住宅ローン金利が三井住友銀行35年固定金利でも1.69%(2017年1月現在)と破格の低金利ですからね。
マイホームを購入するにあたっては『頭金が物件価格の2割以上必要』『住宅ローンは定年までに完済できるように』『支払いは手取り収入(所得)の3割までに』など多くの情報サイトで言われていますが、わが家は“頭金無しのフルローン”で家を購入しました。
今回はまだまだ低収入だったわが家がどのように家を購入し今に至るのかをお伝えしつつ、超低金利の現在ならどうするのが正解かを考えてみます。

当時、わが家の家計状況はこうだった


わが家がマイホームを手に入れたのは15年ほど前の私が26歳の時でした。当時は私も夫も浪費家であり若さという勢いだけの時期なので住宅を買うのに“頭金が必要”とか“諸費用で200~300万円くらいかかる”などとはつゆ知らず不動産屋さんを訪問し続けたものでした。
そして、購入したマイホームの住宅ローンは3700万円。金利は3年固定の1.45%でした。月々の支払額で112000円ほどです。当時は夫婦の手取り収入が40万円ほどでしたので、所得に占める住居費の割合は28%です。キツキツの返済計画ではありませんが結構高めの比率でした。

問題はその3年後。低金利につられて当初固定金利で契約してしまっていたのが仇となります。固定金利終了後の金利はグッと跳ね上がって、3年固定で3.5%、変動金利で2.8%程度だったと記憶しています。それまでと同様の3年固定にすると支払いが151000円と約3万円も上がってしまうんですね。ここで一念発起して3年で貯めた600万円をすべて使って借り換えを実行することになります。

金利と支払い額の推移


現在に至るまでのわが家の住宅ローンの状況は以下のような推移です。


3年固定、1.45%
(26歳)
3700万円
(月々112000円)

全期間固定、2.9%
(29歳)
3000万円
(月々120000円)
※借り換え+繰り上げ500万円

全期間固定、2.9%
(33歳)
2700万円
(月々120000円)
※繰り上げ返済100万円(期間短縮:完済年齢59歳へ)

全期間固定、2.9%
(37歳)
2550万円
(月々120000円)
※繰り上げ返済300万円(期間短縮:完済年齢56歳へ)

全期間固定、1.8%
(38歳)
2200万円
(月々110000円)
※借り換え

15年固定、1.25%
(現在)
2000万円
(月々100000円)
※マイナス金利で個別交渉


いかがですか。わが家、頑張ってますよね(笑)
112000円からスタートして120000円になって、そして現在は100000円にまで減額することに成功しています。以前の記事『わが家の家計がラクになった、たった2つの理由』でも書いた通り、26歳当時の生活水準で家を購入したわけですから現在では給料もそれなりに上がっているなかで住居費を大きく抑えられているわけですね。

超低金利の今は無理しちゃいけない


15年ほど前に無謀にも見える“頭金無し”でマイホームを購入したわが家ですが、15年前の金利環境が現在の状況であったなら、おそらくこれほど上手くいっていないと思います。

というのも、15年ほど前はフラット35ではなく住宅金融公庫が住宅ローンの主流でした。現在のように民間銀行の住宅ローンの立ち位置としては、住宅金融公庫の審査によって減額になった分を追加で借りる金融機関だったわけです。

それが現在はどうでしょうか。
住宅金融公庫に変わって登場したフラット35も利用者が多いものの民間銀行(特にネット銀行)を利用する人が大幅に増えました。また、金利面でもマイナス金利が導入されるほど超低金利。これ以上の金利低下はなかなか見込めない環境になりつつあります。

わが家が現在までに金利低下を見逃さず条件の良いローンへ乗換えてこれたのも購入当初から現在まで金利が低下し続けてきたからなんですね。
それがこれからはどうでしょうか。マイナス金利が導入された直後は金利が下がったものの、その翌月には反発しました。金融機関もビジネスである以上、そろそろ限界になってきたということではないでしょうか。少なくてもわが家のように低い金利へ乗換えて家計改善していくことは容易ではありません。今後、住宅ローンを契約される方は変動金利だけではなく固定金利も混ぜあわせて、しっかりとしたリスクヘッジが重要になります。ひとつの判断ミスが以降の生活に大きな影響を与えてしまいますからね。



いかだでしたでしょうか。
金利がいつどうなるかなんて誰も分かりません。ただ、株価や原油価格と同様に金利についても下がり続けることはあり得ません。またどこかのタイミングで金利上昇の局面になります。そうなった時に対応するのでは遅いので、金利の低い今のうちに将来を見据えた対策が重要なんですね。住居費は人生における三大支出のひとつ。この住居費の負担を軽く抑えられればそれ以外の生活が相当ラクになりますよ!



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