10年で総資産3000万円超|3人家族の家計管理、資産形成術

10年で作った資産は3000万円超。共働き40代夫婦と10代息子の3人家族。実生活から生まれた節約、貯蓄、家計管理、資産形成ノウハウを分かりやすくお伝えします。

タグ:マンション

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どうも夫です。
我が家の総資産は3,000万円を超え、日々増え続けています。その資産のうち約半分を占めるのが不動産です。今回からはマイホームを購入して僅か10数年で資産にする物件の選び方を2回に分けてお伝えします。

マイホームは土地付き戸建てに限る


現在でもマンションが盛んに建てられ、販売開始とともに完売するような物件も数多くあります。恵まれた立地と充実の設備。住まなくなれば賃貸にも出せると営業されたかもしれません。そして、マンションを購入。しかし、ボクはマンション物件を決してオススメできません。
先日の傾斜マンションでも明るみになったマンションの問題。それは、建て替えるにも住民の80%が賛成しなければできないわけです。あれだけ建設会社が「建て替えます」と言っても住民の80%の賛成を得るのがなかなか難しいわけですね。大規模マンションになればなるほど住民の世代は幅広くなり老後世代の住民には余生を安泰に過ごしたいというのが第一で、建て替えに対して異を唱えてしまうわけです。

これこそ“マンション最大の問題点”
現在も建て続けられているマンションは人口減少とともに、ボク等が老後を迎える頃にはマンションも供給過多に確実になっているのではないでしょうか。そんな中、空室もあり、修繕積立金が不足したマンションが続出すれば、あっちこっちでマンション問題が発生すると想像してしまいます。

ボクの私見では、将来マンションは資産にはならないかもしれません。本当の資産というのは限られた地区の『土地』なのだと思っています。

資産になる不動産


最近では不動産を『負動産』と揶揄している記事も多くありますね。しかし、物件選びさえ間違わなければその心配もなくなると思います。ボクがオススメする戸建て物件の条件を列挙すると『駅近』『日当たり』『駐車場』『所有権』ですね。これが一つでも外れてしまうような物件は見送りましょう。
資産になる不動産というのは自分以外の人も「この物件ほしいな」と思える物件です。そんな物件を比較的安く手に入れることがポイントになります。

不動産に掘り出し物は無し


不動産を探しているとよく耳にするのは“掘り出し物”という単語。不動産に限っては間違いなく“掘り出し物”なんて存在しません。相場以上に安い物件がある場合は何かしら欠点があるものです。その欠点をあなたが許容できるかできないかで掘り出し物にもなるわけですね。「駐車場が無くても駅チカだから必要ない」「日当たりが悪くても昼間は家にいないから気にしない」などですね。ただし、借地権物件はオススメできません。借地の賃料を毎月払うのならその分上乗せして住宅ローンを組んで、より良い物件を探すべきでしょう。借地物件は資産にはなりません。

後編へつづく



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住居費 老後 破綻


どうも夫です。
「年金受給までにどのくらい貯蓄を作らないといけないのか」「最期を迎えるまでお金が尽きることはないか」「老後にひもじい想いをしないで済むか」などと、ボクは老後のお金について日々、不安を募らせています。みなさんはいかがですか?
ということで、今回は老後においても支出の大半を占めるであろう“住居費”にスポットを当てて老後を試算してみました。

住居タイプ別、高齢夫婦の家計


住居費とひと言で表現しても内容は形態によって様々ですよね。まずはここから整理してみようと思います。

戸建て
(持ち家)
マンション
(持ち家)
賃貸
家賃
0円
0円
100,000円
管理費
0円
15,000円
0円
修繕費
20,000円
20,000円
0円
駐車場代
0円
20,000円
20,000円
固定資産税
10,000円
10,000円
0円
合計
30,000円
65,000円
120,000円
※金額は月額
※修繕費は24万円/年と想定
※固定資産税は12万円/年と想定


こんな感じのエリアに住んでいたとしてザッと試算してみると上記のようになります。住宅ローンさえ完済していれば『戸建て<マンション<賃貸』となりますが、逆に住宅ローンが残ってしまっていると月額10万円払っていたとすれば『賃貸<戸建て<マンション』となります。

年金受給額を20万円で考えてみる


仮に年金受給額を月額20万円として考えてみます。住宅ローンが完済している上記の表で住居費を負担すると仮定すると以下のようになります。

戸建て
(持ち家)
マンション
(持ち家)
賃貸
住居費
30,000円
65,000円
120,000円
年金受給額
200,000円
200,000円
200,000円
残金
(年金‐住居費)
170,000円
135,000円
80,000円


上記のように、想定すると賃貸では80,000円で水道光熱費、食費、雑費、娯楽費を捻出する計算になります。夫婦二人暮らしの生活費は月額15万円かかると言われていますから、純粋に月70,000円不足する計算になります。この不足する状態が20年続いたと想定すると「20年×12ヶ月×70,000円=1,680万円」ということで老後資金として“1,680万円”必要になるんですね

その反面、住宅ローンを定年までに完済できている戸建て持ち家派においては17万円が残りますので、余程の贅沢をしなければ年金だけでも生活していける計算になりますね。

老後への住居費対策ベスト3


ということで、不安な老後を迎えるにあたって現役世代のボク達が目指すべきベストな住居費対策を考えてみました。

★1位:持ち家
まずは持ち家であること。賃貸住宅だと生きている間ずーっと家賃がかかります。夫婦で生活するのであればワンルームで過ごすわけにもいかないと思います。また、老後を迎えて騒音の酷い古アパートも避けたいですもんね。そんな条件で物件を探せば10万円/月の家賃は必要になるでしょう。更新料などを含めると賃貸では20年間で2,500万円が必要になると思われます。

★2位:住宅ローン完済
持ち家派でも定年までに住宅ローンを完済できるプランの方はどのくらいいるのでしょうか?30歳でマイホームを手に入れても35年ローンを組めば完済は65歳。ボクの周りの人達が家を買い始めたのも40歳位になってからの人がほとんどなので、多くの人は75歳までローンがある状態です。60歳の定年時に退職金を使って完済する計画をしているのであれば良いのですが、純粋に75歳まで払う計画なら返済計画を見直すべきだと思いますよ。現役レベルの返済能力は年金受給の老後には無いと思いますからね。

★3位:戸建て
持ち家だとしてもマンションは“修繕積立金”と“管理費”が強制的に徴収されます。戸建てでも修繕費はまとまって必要になりますが、管理費については必要ありません。また、マンションの場合、大規模修繕などになると多くのマンションで不足金が発生して追徴金が発生しますよね。この“管理費”や“修繕費の追徴金”というものが年金受給者としては致命的になるのではないかと思います。なので、ボクは戸建て推進派なのです。



いかがですか。
ボクの偏見が集まった記事になってしまいますが、それほど大きくはズレていないと自負しています。現役時代も負担の大きな住居費ですが、収入が年金のみになる老後においては生活レベルを決定付ける重要なファクターになります。生きていくうえで住居は必要不可欠です。老後対策は住居費をしっかり考えることから始まるのではないでしょうか。



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マンション 一戸建て 資産価値 修繕積立金 マンションは管理を買え



こんにちは☆のっち☆です。
多くの人が「いつかは…」と夢みるマイホームですが、都市部ではマンションが人気のようですね。なんてったって『立地』『セキュリティ』『駅近』『耐震』などは一戸建てよりも優れている物件が多いですからね。
ただ、そんなマンションですがいろいろ考えていたら怖くなってしまったので、そのことについてお伝えしますね。

マンションと一戸建ての違い


そもそもマンションと一戸建ての違いってどんなことがあるんでしょうか。以下にまとめてみました。


マンション一戸建て
駐車場有料無料
駐輪場有料無料
修繕タイミング10~15年10~15年
修繕費用毎月積立て(強制)外壁100万円程度
地域コミュニティ管理組合町内会
管理費有り無し
貸し出ししやすいしにくい
売却築古は難しいしやすい


ザッと挙げてみましたが、あくまでも私見ですのでご容赦くださいね。
細かく挙げればキリがありませんが、マンションと一戸建ての根本的な違いというのは集合住宅か否かですよね。マンションは集合住宅なので他の住民との共有スペースが存在しますから管理費や駐車場・駐輪場の有料化などが発生してしまいます。さらに、修繕をすると言ってもみんなで出資しあわなければいけないために「それならば毎月徴収しましょう」と修繕積立金を毎月強制的に徴収されることになっているんですね。
一方、一戸建てについては敷地内すべて自身の持ち物なので、駐車場代や駐輪場代なんてかかりません。修繕についても一切修繕しないで外壁が剥がれ落ち、雨漏りしていても直すかどうかは家主の判断になりますよね。

マンションの修繕は積立金で十分か!?


ところで、マンションにおける一番のリスクはやっぱり修繕費用ですよね。「マンションは管理を買え」と言われるほど、物件自体も大事ですがその後の管理状態が重要です。そして、その良い管理状態を維持するためには修繕積立金が計画通り積立され、計画通りの工事費用で修繕されなければいけないですよね。つまり、何事も計画通りに進まなければいけないわけです。

どういうことかと言いますと「一人でも滞納者が出てはいけない」「大規模修繕時の工事内容が計画と違ってはいけない」「工事価格が高騰してはいけない」「修繕計画自体が適切でなければいけない」など、修繕工事に関わる諸々の条件が計画通りに進捗していけなければ、将来的に必ず問題が起きてしまうということです。

実際は修繕積立金だけでは足りない!?


前述したように、マンションでも一戸建てでも修繕工事をするということは、経年劣化した箇所を補修・改修して建物の寿命を延ばす目的で実施されます。つまり、建物をメンテナンスして長くその家に住みたいという意志の現れになりますよね。

一戸建てであれば、10~15年程度で定期的に修繕していれば外壁、水回り、設備関係をある程度維持することは可能であることに対して、マンションはそうはいかないようです。
マンションは一戸建てと同等の期間で大規模修繕を実施していますが、大規模修繕を行う度に修繕費の予算が不足することがあって本来やるべき修繕を次回に先送りしたりするそうです。すると、次の修繕のときには前回やれなかった部分の修繕をやるので予算がさらに高くなります。そして、だいたい3回か4回目の大規模修繕をやるようなマンションでは何かしらの問題を抱えていることが多くなるそうです。修繕積立金の不足の解消方法は、住民からの一時負担金の徴収であったり、管理組合による金融機関からの借入れという手段があるようですね。

マンションによっては毎月の修繕積立金だけではなく、さらなる支出となることもあるということですね。

古いマンションは売ることもできない!?


1981年6月以前の旧耐震基準で建てられたマンションって、現行基準で建てられた物件よりも安くなるってことは理解できますか。だって、建物古いし、耐震基準の水準が低いわけですからね。さらに、そこに修繕積立金が不足しているような状況が加わってしまう物件は買い手がつかないということも容易に考えられますね。

つまり、古くて修繕積立金が足りていないマンションは売れないんです。売れないということは住み続けなくてはいけないのに、住民の高齢化が進んで住民の数が減っていってしまうと、もともと不足している修繕積立金が余計に不足します。そうすると、修繕がまったくできないマンションとなって、より売却のできない物件となる負のスパイラルに突入するわけですね。そんな築古マンションを買う人なんていないですよね。



いかがですか。
なんか勝手に妄想してしまいましたが、今もドンドン新しいマンションが建設されていますよね。これから人口が減るのにそんなにマンションを作ってどうするんでしょうか…
夫は「不動産の価値は土地だよ。土地の少ないマンションは価値が少ない」っていつも言っています。極端な意見かもしれませんが、マンションが将来抱える問題って大きいんじゃないかなって私も思います。マンション派のみなさん、ごめんなさい!



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