10年で総資産3000万円超|3人家族の家計管理、資産形成術

10年で作った資産は3000万円超。共働き40代夫婦と10代息子の3人家族。実生活から生まれた節約、貯蓄、家計管理、資産形成ノウハウを分かりやすくお伝えします。

タグ:マンション

世帯年収 600万円 5000万円 マンション 一戸建て 3980万円



前編からのつづき)


どうも夫です。
最初はマンションを買おうと思っていたD君ですが、今では一戸建てしか探していないようですね。これだけ乱立するマンションの20年、30年後を考えると、人口減少、住民の高齢化が怖くて購入なんてできたもんじゃありませんよね。
今回D君はどんな物件を購入するんでしょうか…

「建築条件付き売地」ってどうですか?


相談を受けてから2ヶ月位経ったある日にD君から声をかけられたんです。

D「今度の週末に“建築条件付き売地”を見に行くんですが、注意することってありますか?」
ボ「そうだね、物件自体は近隣道路の環境と日当たりかなぁ。ただ、重要なのは不動産屋だね」
D「また不動産屋ですか?」
ボ「そうだよ。建築条件付き売地でも重要なのは不動産屋さん。信頼できるところじゃないと買っちゃいけないよ」
D「しばらく希望エリアの建売物件を見ていたんですが、気に入った間取りの物件が出てこなくて、それなら条件付きでも土地から探したほうがいいかなってなったんですよね」
ボ「間取りは生活していく上ですごく重要だよ。自分自身が生活しやすいものにしないと住み始めてすぐに嫌になっちゃうこともあるからね。出来てしまってからのリフォームはなかなか難しいしね」
D「建築条件付き売地って値引き交渉とかもできるんですかね?」
ボ「多分、無理だと思うよ。値引き交渉ができる不動産は完成してしまった物件だけだって思っておいたほうがいいかもね」
D「そうなんですね。間取りもフリープランだっていうから周辺環境が良かったら決めちゃおうかと思ったんですが、予算よりもちょっと高いんですよね」
ボ「値段も大事だけど、その“フリープラン”が本当にフリーなのかちゃんと確認した方がいいよ。意外とフリーじゃないこともあるらしいからね」
D「フリーじゃないフリープランって?」
ボ「不動産屋に都合の良い条件が付いていることがあるらしいよ」

翌週の月曜日、D君から聞いた話だとやっぱりいろいろな制約がついていたようで、何よりも「間取りはこの中から選んでください」って言われて、「いやいや、ここにはトイレを、ここは浴室にしてほしい」と伝えると「それは別料金になります」って言われたそうです。不動産は物件だけじゃなくて関わる会社や人との出会いも肝心ってことですね。

D君が買った物件はこんな物件


その都度相談を受けて、最終的にD君が買った物件はこんな物件でした。


価格3980万円
タイプ一戸建て(建売物件)
駐車場あり
エリア希望エリア



D「僕、物件を契約しました!」
ボ「おっ!とうとう決めてしまいましたか(笑)」
D「はい!実はすごくラッキーなことがありまして即買いしちゃいました」
ボ「マジ!?大丈夫?どんなラッキー?」
D「ずっとお願いしていた不動産屋から、複数棟建てる建売物件で未公開の情報を教えてもらって売主に話を聞きに行ったんですけど、その売主が今なら床の形状・面積が変わらなければ間取りは自由に変更できますよって言うんです」
ボ「それって、建売価格なのに注文住宅感覚を味わえる最良の買い方なんじゃない!?」
D「そうなんですよ!しかもその売主さん、メチャクチャ良い人でした(笑)」
ボ「それは良い買い物だよ。値段も頑張ればイケる範囲だし、希望エリアの物件だからね」
D「はい!毎晩、妻と二人で間取りの相談をしています。すごく楽しいですね」
ボ「そうだね、間取りを考えるのはすごく楽しいよね。この期に及んでアドバイスをするとすれば、浴室は一坪必要あった方がいいかもね。あとは、収納をしっかり考えるのと、エアコンの室外機の置き場は事前に考えておこうね。洗濯機から干し場までの動線、ルーフバルコニーを作ると満足度が一気に上るかも…。まぁ、そこに住んだ自分を最大限に想像して作ることが一番重要だね」
D「ありがとうございます。すごくいい物件と巡り会えました。ローン返済、頑張ります!」



いかがでしたか。
32歳で一戸建てを購入したD君ですが、借入金額は3900万円だったそうです。仲介手数料などを現金で払うとそれが精一杯だったのかもしれませんね。住宅ローンの返済額は毎月11万円ほど。いままでの家賃から1万円くらい高いですが、駐車場代が不要になったのでトータルでは以前よりも安く収められているようです。何よりも自分の家を持ち、毎日を気持ちよく生活できることが最大のメリットかもしれませんね。

住宅購入を考えている方は“焦らず”“理想を捨てず”に根気よく物件探しをしてください。



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世帯年収 600万円 5000万円 マイホーム マンション 一戸建て



どうも夫です。
先日、職場の後輩D君から「5000万円のマイホームを買いたいんですけど…」って相談されたんです。そんなことあまり相談を受けないと思いますが、わが家が住宅購入に成功しているという職場での認識や、以前から不動産を買うんだったら相談に乗ってあげられるよって言っていたからなのかなぁなんて思っていたりします…
なので今回は、後輩D君への不動産購入コンサルティングを記事にさせてもらいますね。

まずはヒアリングから|収入・貯金・希望物件など


こういった相談を受ける場合は、デリケートな部分まで立ち入っていろいろ聞かせてもらはないとできないんですよね。家族構成、世帯年収、貯蓄、一戸建てかマンションか、希望エリアといったところですね…。そして、後輩D君の状況はこんな感じでした。


家族構成3人(本人32歳・妻30歳・子供2歳)
世帯年収本人500万円、妻100万円
貯蓄300万円
希望物件マンション



32歳のサラリーマンなら年収もそれなりといったところでしょうか。それに奥さんもパートで100万円程度を稼いでいるとのことで世帯年収は600万円です。貯金は300万円なのでまぁまぁ普通のご家庭といったところですね。

「一戸建て」or「マンション」どちらにするか?


相談を受けたときにD君はマンションを買うつもりでした。ではなぜマンションなのか?
「特に理由はないんですけど、マイホームと言えばマンションかと…。一戸建ての方が理想ですけど高くて買えないと思うんですよね」

そう、つまりマンションが買いたくてそう言っているわけではなく、単なる先入観で“買うならマンションだ”と決めつけているだけなんですね。

そこでボクは「逆にマンションを買うほうがお金がかかるよ」って伝えると、「えっ!?そうなんですか?」って。以降、そのやり取りです。

D君「えっ!?そうなんですか?」
ボク「ん?そうだよ。だって、修繕積立金は一戸建てでも同じだとして、管理費と駐車場代は一戸建てを買った場合には必要ないからね」
D「その部分はたしかにそうですね。見ていた物件でも2つ合わせて3万円くらいはかかりますからね」
ボ「そうそう、毎月3万円っていうと住宅ローンを1000万円(35年、金利1.0%)多く借りるのと同じことだからね」
D「えぇ、そんなことになるんですか?」
ボ「そうそう、同じ5000万円の物件でもマンションの場合は6000万円の物件を買ったも同然。一戸建てが5000万円、マンションが4500万円でも一戸建てのほうがトータルでは安くなる計算なんだよね」
D「まさにそうなんです。500万円くらいマンションのほうが安くて…」
ボ「それに加えて、マンションは将来的な不安もあるから俺だったら間違いなく一戸建てを選ぶね」
D「それは知っています。積立金の不足だったり、住民の高齢化だったりですよね」
ボ「そう。もうそれだけでもマンションを購入するのは避けるべきだと俺は思っているんだよ」

こんなやり取りの結果、D君はマンション購入をやめて一戸建て物件中心で探し始めることになったんです。

いくらの物件が買えるのか?


一戸建ての物件探しを始めたD君ですが、本当に5000万円もの住宅ローンを抱えても大丈夫なのか心配になったようで「住宅ローンってどのくらい借りられるものなんですかね?」って聞きにきたんです。そこでボクはメモ書きにザッと計算してあげました。

D「不動産屋の営業の人が“Dさんだったら6000万円近くまで借り入れできる方法がありますよ”って言われたんですが本当ですかね?」
ボ「あぁ、今はいろんな借り入れの方法があるから本当なんじゃないかな」
D「じゃあ、6000万円くらいの物件まで対象にしても大丈夫っていうことですかね?」
ボ「いやいや、それはダメでしょ。6000万円を借りると35年、金利1.0%だとしても年間返済額が200万円を超えていくでしょ。毎月に均すと17万円くらいになるし、D君単独の収入に対して返済比率が40%にもなるんだよ。完全に家計破綻しちゃうよ」
D「はは…、年間200万円の返済ですか。今の家賃が10万円なのでそれはちょっと厳しいですね」
ボ「そうなんだよ。不動産屋はそういって良い物件を見せて購入意欲に火をつけるんだよ。人間って欲しくなったら、冷静な判断ができなくなってくるからね」
D「危ない…。今度、6000万円の物件を見に行く約束をしていたんですよ。ヤメておきますね」
ボ「ちなみに、今の家賃が10万円ということは借入額が3500万円くらいを目安にした方がいいかもね。その方が家計の負担にならないからさ」

不動産屋さんは購入者に適切な住宅ローン借入額を提案するというよりも、借入限度額で話をしてくることのほうが多いんです。その方が高い物件が売れるし、仲介手数料も多く受け取れるからです。多くの金融機関では32~35%に返済比率(年収に対する年間返済額)を設定しますが、超低金利の現代では40%近くまで融資する金融機関も出てきています。理想の返済比率は25%程度まで。つまり、金融機関の限度額まで借りてしまうと相当苦しい状況になるということが分かります。不動産屋さんの「〇〇さんなら●●●●万円まで借りられますよ!」的な話は聞き流すようにしたほうがいいですね。



いかがですか。
デキる営業マンほど人の感情に訴えてくる営業を仕掛けてきますが、感情で判断してしまうと不動産購入は失敗してしまいます。不動産屋の営業マンと購入者しかいない空間でいろいろな思惑が邪魔しますから、その場では冷静に判断することが難しいということを理解しながら対応することを心掛けるといいですよ。即決せずに一旦持ち帰ることを肝に銘じましょう。
次回、D君は不動産契約を行います。どんな物件を契約したのでしょうか…


後編へつづく)



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マンション 資産 不動産


どうも夫です。
マイナス金利の影響で住宅ローン金利がウソのような低金利となっていますね。ボクがマイホームを買った十数年前は3年固定変動金利で1.5%くらいだったのが、今は全期間固定でも1.6%くらいですもんね。この低金利であれば積極的に借り入れをして資産形成を目指すのが正解ではないでしょうか。
そんな資産ですが、一般的に資産というと“不動産”をイメージしますよね。不動産といっても様々ですが、今回はマンションに着目して書いてみようと思います。

マイホームといえば“マンション”!?


ボクは勤務先が首都圏だったことから、上司や同僚、後輩に至るまでマイホームといえば“マンション”のことを指している人が大半でした。東京都内で物件を探している人に至っては戸建てを探しているという人に出会ったことがないくらいです。なぜ都市部はこれほどまでにマンションなのでしょうか。


マンションといえば…
 ◯ 駅近
 ◯ 強固なセキュリティ
 ◯ 充実の設備

というのが、マンションvs戸建ての話をすると出てくる定番メリットです。逆に、デメリットは…

 ◯ 管理組合への人的協力
 ◯ 修繕積立金・管理費の強制徴収
 ◯ 修繕や建て替え時に決議が必要

とかでしょうか…

駅近物件が少なくなってきている


マンションといえば“駅近”というイメージですが、最近は用地が減ってきたために決して駅近ではない物件も増えてきたようですね。

同僚からボクが実際に聞いた話ですが、その同僚が購入を検討していたマンションは、あるJRの駅から徒歩15分以上の物件でした。その物件は駅が遠い代わりに、専有面積が広い、駐車場代も格安、さらに通勤時間帯(朝、夕)にはマンションと最寄り駅まで住居者専用シャトルバスを運行させることを売りにしていたようです。

そもそもボクは戸建て派ですからマンション購入には否定的ではありますが、その物件については即答で「やめておけ!」と答えました。突然言われた同僚は「なんで?」と怪訝そうな顔で聞き返してきましたが、それにも負けずこう伝えました。

「そのシャトルバスが無くなったらどうするの?」と。
マンションが独自に運行するシャトルバスはマンションの管理組合で運営します。そして、シャトルバスの運行費用も管理費から捻出されるいわば経費です。マンションというものは大型になればなるほど様々な世帯が居住しますよね。ということは、そのシャトルバスを利用しない人も多くいるはずなんです。そして、自分が利用しないシャトルバスの経費が安くなければ管理組合の議題に上り、最悪の場合、シャトルバス廃止となるわけです。電車通勤しているサラリーマンがシャトルバスにつられて購入した駅から遠いマンションで、シャトルバスまで無くなってしまったら地獄だと思いませんか?そんな物件だから安いんです。

デベロッパーが非を認めても建て替えが難しい


少し前のニュースですが、基礎の杭に不備があり傾斜してしまった大型マンションの話を覚えていますか? その物件は施工・販売共に日本を代表するような一流企業でした。なのに、あんな欠陥工事なのには日本中が驚きましたね。デベロッパーである会社が費用全額負担の建て替えを住民へ提案、承認されましたが、ニュースに出てくる住民すべてが建て替えを喜んでいたかといえば違っていました。終の棲家として購入した老夫婦は「補強してくれれば…」、子供の入学に合わせて引っ越してきた家族は「仮住まいで子供がかわいそう…」などなど、世帯が多いということは家庭環境がみんなバラバラ。決して意見がまとまることは無いと思ったほうがいいわけです。

これが単なる老朽化した大規模マンションであれば、大規模修繕なのか建て替えなのかの結論は出ないのではないでしょうか。どちらにしても追徴金が発生する仕組みになっているはずですからね。



いかがですか。
一つの家族でもいろいろな意見があり対立することもあるのに、これが複数になり、まったくの他人であれば意見なんてまとまるわけがありません。だって、各家庭の経済状況も残された人生の年数も違うわけですからね。だから、ボクは戸建て派なんです。誰からもとやかく言われることもないし、戸建てだって十分に賃貸需要もありますからね。マンションを買うことのメリットがボクはまだ見つけられていません。みなさんもぜひ、将来をしっかり考えて不動産は購入してくださいね。



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