10年で総資産3000万円超|3人家族の家計管理、資産形成術

10年で作った資産は3000万円超。共働き40代夫婦と10代息子の3人家族。実生活から生まれた節約、貯蓄、家計管理、資産形成ノウハウを分かりやすくお伝えします。

カテゴリ: 家計あるあるストーリー

世帯年収 600万円 5000万円 マイホーム マンション 一戸建て



どうも夫です。
先日、職場の後輩D君から「5000万円のマイホームを買いたいんですけど…」って相談されたんです。そんなことあまり相談を受けないと思いますが、わが家が住宅購入に成功しているという職場での認識や、以前から不動産を買うんだったら相談に乗ってあげられるよって言っていたからなのかなぁなんて思っていたりします…
なので今回は、後輩D君への不動産購入コンサルティングを記事にさせてもらいますね。

まずはヒアリングから|収入・貯金・希望物件など


こういった相談を受ける場合は、デリケートな部分まで立ち入っていろいろ聞かせてもらはないとできないんですよね。家族構成、世帯年収、貯蓄、一戸建てかマンションか、希望エリアといったところですね…。そして、後輩D君の状況はこんな感じでした。


家族構成3人(本人32歳・妻30歳・子供2歳)
世帯年収本人500万円、妻100万円
貯蓄300万円
希望物件マンション



32歳のサラリーマンなら年収もそれなりといったところでしょうか。それに奥さんもパートで100万円程度を稼いでいるとのことで世帯年収は600万円です。貯金は300万円なのでまぁまぁ普通のご家庭といったところですね。

「一戸建て」or「マンション」どちらにするか?


相談を受けたときにD君はマンションを買うつもりでした。ではなぜマンションなのか?
「特に理由はないんですけど、マイホームと言えばマンションかと…。一戸建ての方が理想ですけど高くて買えないと思うんですよね」

そう、つまりマンションが買いたくてそう言っているわけではなく、単なる先入観で“買うならマンションだ”と決めつけているだけなんですね。

そこでボクは「逆にマンションを買うほうがお金がかかるよ」って伝えると、「えっ!?そうなんですか?」って。以降、そのやり取りです。

D君「えっ!?そうなんですか?」
ボク「ん?そうだよ。だって、修繕積立金は一戸建てでも同じだとして、管理費と駐車場代は一戸建てを買った場合には必要ないからね」
D「その部分はたしかにそうですね。見ていた物件でも2つ合わせて3万円くらいはかかりますからね」
ボ「そうそう、毎月3万円っていうと住宅ローンを1000万円(35年、金利1.0%)多く借りるのと同じことだからね」
D「えぇ、そんなことになるんですか?」
ボ「そうそう、同じ5000万円の物件でもマンションの場合は6000万円の物件を買ったも同然。一戸建てが5000万円、マンションが4500万円でも一戸建てのほうがトータルでは安くなる計算なんだよね」
D「まさにそうなんです。500万円くらいマンションのほうが安くて…」
ボ「それに加えて、マンションは将来的な不安もあるから俺だったら間違いなく一戸建てを選ぶね」
D「それは知っています。積立金の不足だったり、住民の高齢化だったりですよね」
ボ「そう。もうそれだけでもマンションを購入するのは避けるべきだと俺は思っているんだよ」

こんなやり取りの結果、D君はマンション購入をやめて一戸建て物件中心で探し始めることになったんです。

いくらの物件が買えるのか?


一戸建ての物件探しを始めたD君ですが、本当に5000万円もの住宅ローンを抱えても大丈夫なのか心配になったようで「住宅ローンってどのくらい借りられるものなんですかね?」って聞きにきたんです。そこでボクはメモ書きにザッと計算してあげました。

D「不動産屋の営業の人が“Dさんだったら6000万円近くまで借り入れできる方法がありますよ”って言われたんですが本当ですかね?」
ボ「あぁ、今はいろんな借り入れの方法があるから本当なんじゃないかな」
D「じゃあ、6000万円くらいの物件まで対象にしても大丈夫っていうことですかね?」
ボ「いやいや、それはダメでしょ。6000万円を借りると35年、金利1.0%だとしても年間返済額が200万円を超えていくでしょ。毎月に均すと17万円くらいになるし、D君単独の収入に対して返済比率が40%にもなるんだよ。完全に家計破綻しちゃうよ」
D「はは…、年間200万円の返済ですか。今の家賃が10万円なのでそれはちょっと厳しいですね」
ボ「そうなんだよ。不動産屋はそういって良い物件を見せて購入意欲に火をつけるんだよ。人間って欲しくなったら、冷静な判断ができなくなってくるからね」
D「危ない…。今度、6000万円の物件を見に行く約束をしていたんですよ。ヤメておきますね」
ボ「ちなみに、今の家賃が10万円ということは借入額が3500万円くらいを目安にした方がいいかもね。その方が家計の負担にならないからさ」

不動産屋さんは購入者に適切な住宅ローン借入額を提案するというよりも、借入限度額で話をしてくることのほうが多いんです。その方が高い物件が売れるし、仲介手数料も多く受け取れるからです。多くの金融機関では32~35%に返済比率(年収に対する年間返済額)を設定しますが、超低金利の現代では40%近くまで融資する金融機関も出てきています。理想の返済比率は25%程度まで。つまり、金融機関の限度額まで借りてしまうと相当苦しい状況になるということが分かります。不動産屋さんの「〇〇さんなら●●●●万円まで借りられますよ!」的な話は聞き流すようにしたほうがいいですね。



いかがですか。
デキる営業マンほど人の感情に訴えてくる営業を仕掛けてきますが、感情で判断してしまうと不動産購入は失敗してしまいます。不動産屋の営業マンと購入者しかいない空間でいろいろな思惑が邪魔しますから、その場では冷静に判断することが難しいということを理解しながら対応することを心掛けるといいですよ。即決せずに一旦持ち帰ることを肝に銘じましょう。
次回、D君は不動産契約を行います。どんな物件を契約したのでしょうか…


後編へつづく)



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こんにちは☆のっち☆です。
マイナス金利の現在、住宅ローンは未曾有の低金利時代へ突入しています。低金利を利用すれば予算オーバーで買えなかったマイホームも上手に手に入れることが可能です。今回は高額住宅ローンの審査がギリギリ通った嬉しさからマイホームを衝動買いしてしまった赤坂さん(仮名)のお話です。

住宅ローン審査|返済比率とは?


僕は赤坂(仮名)。38歳、IT企業でマネージャーをしています。妻と子供2人の4人暮らし。今は都内の賃貸マンションに住んでいます。上の子が小学生になる前になんとかマイホームを手に入れたいんだけど、業界の慣例もあり転職を何度かしている関係でなかなか住宅ローンの審査が満額で通らない。銀行担当者からは「勤続1年未満だと難しいんですよね」って冷たい返事。あぁ、どうにかならないもんだろうか。。。
我が家の概要は以下。

38歳(正社員:勤続1年未満)
35歳(パート)
長男
4歳
長女
2歳


[収入]
600万円
70万円
児童手当
30万円
世帯収入
700万円


[ローン]
自動車
250万円(5万円/60回払)


[貯蓄]
貯金
200万円



僕が住宅ローンの審査に満額で通らないのは勤続が短いだけじゃなくて、“返済比率”っていうものが厳しいらしい。一般的には住宅ローン支払いが収入に対する30%までに抑えるものらしいだけど、MAXで35%まではいけるようで、僕の場合、年収600万円だから年間返済額は210万円になるらしい。先日の申込みは4800万円(金利2.0%)の申込みで年間返済額が190万くらいなのに、それがダメってどういうことだ??銀行担当者からは自動車ローンを精算してくれればなんとかなりそうって言うんだけど…

すべての借り入れが影響する


よく分からないから理解できるまで銀行担当者にしっかり聞いてみた。
銀行では返済比率をすべての借り入れを合算して計算しています。なので、赤坂さんの場合は自動車ローンで年間60万円、クレジットカード払いで現在10万円、携帯電話(2契約)で年間6万円が既に借り入れているので住宅ローンを組める年間返済額は134万円が限度なんです」

…んん!? 携帯電話も入るのかよ!
どちらにしても自動車ローンをなくさないと限度額を超えてしまっているようだけど、今の貯金は住宅購入時の諸費用分で残してあるから使えないし、自動車ローンの精算は厳しいな。。。

そんなこんなで、欲しかった物件も売れてしまった… 次のチャンスを狙おう。


マイナス金利導入で住宅ローン金利が超低金利に!


数カ月後、日本銀行の黒川総裁バズーカ第3弾でマイナス金利導入が決まった。銀行の貸し出しを促進するためって、これは我が家にとっては追い風じゃないのか…

数日後、金融機関が住宅ローン金利引き下げたと不動産業者から連絡が入った。
「赤坂さん、変動金利が0.5%になりました!これなら審査いけるかもしれません。住宅購入をまた検討してください!」

0.5%ってすごいな。その金利でシミュレーションすると年間返済額が150万円まで圧縮される。金利だけで年間40万円も違うのか… 150万円ってことは前回の計算で考えるとクレジットカード払いと携帯電話を精算してしまえば収まるな。よしっ!

ついにマイホーム購入


0.5%という超低金利を利用して、とうとう我が家もマイホームを手に入れることができた。希望よりも少し郊外だが駅近で駐車場も付いていて理想に近い一戸建て、ほぼ即決状態だった。購入価格も建売物件で完成済みだったから、粘ったら表示価格より200万円値下げしてくれて4600万円(税込)。仲介手数料と引越し費用、そして新居の家具代で貯金の200万円はすべて無くなってしまったが、4600万円の住宅ローンが組めたから無事にお金が足りて、長男の小学校入学前に居を構えることができた。いやぁ、マイナス金利のおかげだね。

39歳(正社員:勤続2年)
36歳(パート)
長男
5歳
長女
3歳


[収入]
600万円
70万円
児童手当
24万円
世帯収入
694万円


[ローン]
住宅ローン
4,600万円
(11.9万円/月、35年、0.5%変動金利)
自動車
250万円(5万円/60回払)


[貯蓄]
貯金
0万円



金利が劇的に下がったタイミングを上手く捕まえられた赤坂さん。無事に住宅購入できたようですが、組んだローンは“変動金利”です。完済までの35年の間、金利上昇局面はないのでしょうか??

中編へつづく



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前編からのつづき

変動金利の利率見直しが発生


夢のマイホームを手に入れて早5年。子供も小学5年生と3年生。僕自身もこの土地が地元だという感覚が身についてきて、すごく住みやすくなってきた。自動車ローンも完済して5年前よりも給料も多少上がったから、少しずつ生活のリズムが落ち着いてきたな。

44歳(正社員:勤続7年)
41歳(パート)
長男
10歳
長女
8歳


[収入]
650万円
50万円
児童手当
24万円
世帯収入
724万円


[ローン]
住宅ローン
4,600万円
(11.9万円/月、30年、0.5%変動金利)


[貯蓄]
貯金
300万円



そんな中、日銀のマイナス金利が解除された。景気が上振れして海外環境も好転したからだそうだ。いよいよ日本も景気回復期に突入するのかな。。。

そう気を抜いていた矢先、銀行から変動金利を0.8%へ見直しすると連絡があった。
えぇ!引き上げするの早くない?? …でも、0.3%くらいなら平気かな。シミュレーションしてみると…

119,000円 → 125,000円

思っていた以上に意外と大きいんだね。毎月6,000円もアップ…

金利上昇が止まらない


あれから3年。最初の利率見直しから半年おきに毎回金利上昇している。今回で何回目なのだろうか… 今回の見直しで1.6%になる。少しずつ上がっているからなんとか払えてはいるけど、家計的にも厳しくなってきたぞ。

1.6% 143,000円

最初の0.5%の時からすでに月額24,000円も上がっている。年間にすると約30万円。住宅ローンだけで170万円の支払いだ。子供達も大きくなって、教育費が負担になってきた。あと5年もすれば大学受験が始まる。なんとか生活を切り詰めて捻出しなくては…

47歳(正社員:勤続10年)
44歳(パート)
長男
13歳
長女
11歳


[収入]
660万円
80万円
児童手当
24万円
世帯収入
764万円


[ローン]
住宅ローン
3,600万円
(14.3万円/月、27年、1.6%変動金利)


[貯蓄]
貯金
500万円


教育費と住居費のダブルパンチ


あれから5年、この家を買ってから13年が経った。いよいよ長男が大学受験を迎える。
勤務先は競争力が低下して業績が上がらず、もちろん給料も上がらない。この歳で転職なんてできないし、技術力ではすでに若い奴には敵わない。さらに、住宅ローンの利率引き上げが止まらず、生活を切り詰めて捻出してもすべてローン返済に持っていかれる。自動車も14年落ちでボロボロだけど、買い換えるなんてとんでもない。
とうとう住宅ローンの利率は2.0%まで上がった。。。

52歳(正社員:勤続15年)
49歳(パート)
長男
18歳(高校3年)
長女
16歳(高校1年)


[収入]
650万円
100万円
世帯収入
750万円


[ローン]
住宅ローン
3,100万円
(15.2万円/月、22年、2.0%変動金利)


[貯蓄]
貯金
600万円



景気が回復期に入ると長期金利が上昇、それに伴って住宅ローン金利も上昇します。赤坂さんは38歳時に35年で住宅ローンを組んでいます。純粋な完済年齢は74歳。残り22年間を無事に払い続けることができるのでしょうか。


後編へつづく



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