マイホーム 住宅購入 住宅ローン



どうも夫です。
生活している中でふと「家がほしい」と感じることありますよね。ボクはすでに持ち家なのに近所に新築物件が出ると必ずチェックするし、住宅情報サイトなんて常連訪問します。わが家の場合は“買い替え”になるのでなかなか難しいものですが、初めてマイホームを買う時は『買いたいという気持ち』と『予算』で突っ走れるものです。
今回は住宅購入時にがむしゃらに突き進んでしまう前に冷静に計算・計画をすることで後々失敗しないための住宅購入方法をお伝えします。

買える金額の導き方


住宅購入を考えだして最初に知らなくてはいけないことはいくらの物件が買うことができるのかということ。「そもそもいくらの物件が買えるのか」を知らなければ行動に移すことすらできません。では、購入可能金額を知るにはどうしたら良いのでしょうか。。。


◯ 住宅ローンの借入限度額から考える
例えば『フラット35』の基準は以下のようになっています。

税込年収400万円未満400万円以上
返済負担率
30%以下
35%以下

年収380万円の場合 → 95000円/月
380万円×30%=114万円÷12ヶ月=95000円
年収500万円の場合 → 145800円/月
500万円×35%=175万円÷12ヶ月=145800円


住宅ローンの借入限度額から考えると明確にこの金額に頭金となる自己資金を足した金額が購入できる最大の金額ということになります。ただし、この借入限度額を目安に住宅購入してしまうと明らかに借り過ぎ状態に陥ります。上記の試算で考えてみても年収500万円ということはザッと手取りで400万円ほど。そこから175万円の返済をするわけですから家計に占める割合は43.75%。これだけの住居費を支払うと確実に家計破綻してしまいますね。

◯現状の家賃から考える
では、現状支払っている家賃から購入可能額を試算してみます。
今現在、家賃を月8万円払っていたら年間96万円を住居費として消費していることになります。この同じ金額内であれば純粋に住宅は買えることになりますね。以下に毎月の返済額から見る借入額をまとめてみました。

毎月返済額借入額目安
6万円
1800万円
7万円
2100万円
8万円
2400万円
9万円
2700万円
10万円
3000万円
12万円
3600万円
15万円
4500万円

※金利2.0%、35年借入れ

とてもザックリとした試算ですが上記のようになります。要するに“家賃の300倍まで”で借り入れをすれば現状と変わらないということですね。よく他のサイトや雑誌にあるように修繕費や固定資産税などがあるから単純に計算はできないと言われていますが、賃貸住宅でも敷金・礼金、更新料がかかるのでそこまで気にすることないかなぁというのがボクの考えです。

家計状況の把握とライフプラン


借りられる金額が分かったら、今度は家計状況を把握しましょう。

「貯蓄額はいくらか」
「毎月の貯金はいくら出来ているか」
「駐車場代はいくら払っているか」
「住宅購入すると会社から手当が支給されるか」など

これらをもとに計算していって無理のない借入額を試算します。そして、何よりも重要なのがライフプランです。

「子供は何人つくる」
「○○年後には教育費のヤマ場がくる」
「35年返済だと定年を過ぎてしまう」
「子供が○○歳になったら妻に働きに出てもらおう」
「家電の寿命がこのタイミングで押し寄せる」など

住宅購入に当たって家計の現状を把握することで、頭金として拠出できる金額毎月の返済可能額をはじき出すことができます。そして、重要なライフプランを改めて考えることで、住宅購入後のお金の流れや家族のイベントを把握できるので将来に対する漠然とした不安を解消することができます。

住宅購入時の諸費用を侮るな


住宅購入が具体的になって、物件が特定されてくると見えてくるものが“諸費用”です。諸費用にも色々なものが含まれていますが以下の様なものが多いですね。金額的には物件価格の10%かかると言われていますから、3000万円の物件なら300万円かかります。物件価格だけをみて購入を検討していると、最終的な見積りをみて肩を落とすことになります。自動的に物件価格を1割増しで考えるクセをつけておきましょう!


・仲介手数料
法令では(3%+6万円)×消費税(400万円以上の売買)となっています。現在は仲介手数料を半額や無料にする不動産屋もありますが、まだまだこの率を請求してくる会社がほとんどです。3000万円の物件を買う場合は103万6800円が必要になります。

・登記費用
不動産は行政書士に依頼して登記をしなくてはいけません。また、登記することで貴方の資産になるわけですが、その費用はタダではありません。大体ですが、売買価格の2%くらいが多いのではないでしょうか。3000万円なら60万円です。

・火災保険
住宅ローンを利用する場合、必ず加入しなくてはいけないものがこの火災保険。保険料については、建物の床面積・築年数・構造等・借入期間によって異なりますが、3000万円の物件なら30~40万円でしょうか。

・その他
上記以外の諸費用に含まれるものに「印紙代」「事務手数料」「不動産取得税」などがあります。



いかがですか。
住宅購入を考え始めていくつかの物件を見るようになると「欲しくて欲しくてたまらない」感情に襲われます。でもそんな時は一度立ち止まりしっかり計算して貴方自身でも「よし!大丈夫だ」と確信を持ってから契約書にサインすることをオススメします。契約して手付金まで払うと後悔しても無傷で元には戻れない状況になってしまいます。住宅購入には決断力が重要ですが、可能な限り裏付けのある決断をしてくださいね。

今回は購入資金について書きましたが、失敗しない物件選びについては以前の記事『資産になる不動産の選び方』に詳しく書いてますので、ぜひ参考にしてくださいね。


そして、そんな“物件が欲しくて欲しくてたまらない”貴方の背中を無理矢理押してくる不動産屋さんの甘い言葉には注意が必要です。ボクが実際に言われた10の甘い言葉次回ご紹介しますね!



 クリックで応援お願いします!
 にほんブログ村 その他生活ブログ 節約・節約術へ