老後 破綻 住宅ローン


どうも夫です。
人生における三大支出(住居費、教育費、老後資金)で、現役世帯の70%近くが不安に感じている老後資金ですが、その老後の生活を左右するものは“住居費”です。
以前の記事『老後の家計は住居費できまる!失敗しない老後住居費対策』や『賃貸住宅が招く老後破綻… 五島さんのはなし』でお伝えしたとおり、住居費を甘く見ていると結果的に老後破綻を招くことになります。 今回はその重要な住居費の中でも、一番失敗したくない“住宅ローンの軽減方法”にフォーカスしてみたいと思います。

30歳で組んでも完済65歳


住宅ローンって、多くの方は35年で組みますよね。そうしなければいけないわけではありませんが、35年払いで払っていける金額を基準に不動産を探すことが多いからですね。不動産屋さんが「毎月〇万円でマイホームが買えますよ」って勧誘してくるのも、35年払いで計算されていることがほとんどなんですよね。

ということは、“住宅購入=35年ローン”ということになります。
30歳で購入しても65歳まで払う計算です。近年では多くの企業が定年後の社員を雇用延長にて再雇用していますが、ボク達が定年を迎える頃は今以上に高齢化社会が進んでいるため、20年後の社会では65歳定年が常識になっているかもしれません。以前の記事『借金は働いている時だけの特権なのだ!』でも書いたように、ローンというものは現役時代限定で利用することが大前提ですから、65歳で完済することを逆算すると30歳で住宅購入が理想となりますね。

平均年齢は40歳で住宅ローン


平成26年度住宅市場動向調査(国土交通省)』の調べでは、分譲戸建てを購入された世帯主の平均年齢が39.4歳でした。リンクの資料をご覧になれば一目瞭然ですが、戸建て(注文、中古)、マンション(分譲、中古)の分類ではさらに高くなり、平均年齢は40歳代になっています。

ということは、多くの方が40歳前後で住宅ローンを組んでいるということですね。
前述の“住宅購入=35年ローン”を踏まえると75歳完済計画で住宅購入に踏み切っているということが分かります。75歳までの返済計画… これって健全な返済計画なのでしょうか?

とは言うものの、早めに住宅を購入し、定年を迎えるまでにローンを完済するという理想は理解しているけれども、現実がそれを許してくれないことが多いですよね。晩婚化、不景気、少子化などいろいろな要因が重なって、よほどのきっかけがないと住宅購入という選択肢が前面に出てきませんよね。だから、結婚し生活が安定し家族構成がある程度固まる40歳前後が住宅購入のピークになっているのだと思います。

老後破綻を回避する住宅ローンの軽減方法


では、40歳で35年返済の住宅ローンを組んだ場合、苦しい老後が待っているのは避けられないのでしょうか。ここでは、定年後まで続く住宅ローンの軽減方法を考えてみましょう。

今では知らない人がいないほどの大鉄板テクニックである「繰り上げ返済」「借り換え」ですが、住宅ローンを軽減させるにはこの2つを駆使していくしか方法がありません。なので、どうやっていけば定年までに完済できるか、もしくは定年後も無理なく払えるかをシミュレーションしてみようと思います。

『40歳、3,000万円、35年、金利1.5%』の場合、借り入れ後5年毎に200万円を4回繰り上げ返済することができれば合計で113回の返済を短縮することができます。113回ということは、9年と5ヶ月が短縮されます。つまり、完済年齢が65歳7ヶ月になるということです。定年が65歳に延期されていればもうこれだけで安心できますね。
問題は定年が60歳、それ以降、雇用延長で65歳まで減額された給料で働く場合です。すると、60歳から65歳までの5年間の家計は住居費で圧迫されてしまう計算になります。

多くの銀行の繰り上げ返済は「期間短縮」と「返済額減額」のどちらかを選べるようになっています。トータルの利息軽減を図るには「期間短縮」が一番有利ですが、収入が減ってしまったときには「返済額減額」を選択して毎月の返済額の軽減をしましょう。また、より低金利のローンへ借り換えを行うことも毎月の返済額軽減になるので併せて検討すると効果的ですね。



いかがでしたか。
人生の三大支出の中でもずば抜けて負担の大きな“住居費”。収入が安定している時代にはそれほど重くのしかかっている認識は薄いものの、いざ収入が減ってしまったときにその負担の重さを認識することになります。40歳で住宅を購入することは現代の平均値であるならば、定年後の収入が減ってしまった時のことをしっかり考えて、計画的な返済を進めていきましょう。40歳~50歳代というのは、教育費が大きくなり仕事も責任のある立場に就き、親の介護も始まる年代です。住宅購入がそこに加わるということは勢いだけで乗りきれるほど簡単なことではありません。しっかりとしたライフプランを立てたうえで行動に移していきましょう。



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