世帯年収 600万円 5000万円 マイホーム マンション 一戸建て



どうも夫です。
先日、職場の後輩D君から「5000万円のマイホームを買いたいんですけど…」って相談されたんです。そんなことあまり相談を受けないと思いますが、わが家が住宅購入に成功しているという職場での認識や、以前から不動産を買うんだったら相談に乗ってあげられるよって言っていたからなのかなぁなんて思っていたりします…
なので今回は、後輩D君への不動産購入コンサルティングを記事にさせてもらいますね。

まずはヒアリングから|収入・貯金・希望物件など


こういった相談を受ける場合は、デリケートな部分まで立ち入っていろいろ聞かせてもらはないとできないんですよね。家族構成、世帯年収、貯蓄、一戸建てかマンションか、希望エリアといったところですね…。そして、後輩D君の状況はこんな感じでした。


家族構成3人(本人32歳・妻30歳・子供2歳)
世帯年収本人500万円、妻100万円
貯蓄300万円
希望物件マンション



32歳のサラリーマンなら年収もそれなりといったところでしょうか。それに奥さんもパートで100万円程度を稼いでいるとのことで世帯年収は600万円です。貯金は300万円なのでまぁまぁ普通のご家庭といったところですね。

「一戸建て」or「マンション」どちらにするか?


相談を受けたときにD君はマンションを買うつもりでした。ではなぜマンションなのか?
「特に理由はないんですけど、マイホームと言えばマンションかと…。一戸建ての方が理想ですけど高くて買えないと思うんですよね」

そう、つまりマンションが買いたくてそう言っているわけではなく、単なる先入観で“買うならマンションだ”と決めつけているだけなんですね。

そこでボクは「逆にマンションを買うほうがお金がかかるよ」って伝えると、「えっ!?そうなんですか?」って。以降、そのやり取りです。

D君「えっ!?そうなんですか?」
ボク「ん?そうだよ。だって、修繕積立金は一戸建てでも同じだとして、管理費と駐車場代は一戸建てを買った場合には必要ないからね」
D「その部分はたしかにそうですね。見ていた物件でも2つ合わせて3万円くらいはかかりますからね」
ボ「そうそう、毎月3万円っていうと住宅ローンを1000万円(35年、金利1.0%)多く借りるのと同じことだからね」
D「えぇ、そんなことになるんですか?」
ボ「そうそう、同じ5000万円の物件でもマンションの場合は6000万円の物件を買ったも同然。一戸建てが5000万円、マンションが4500万円でも一戸建てのほうがトータルでは安くなる計算なんだよね」
D「まさにそうなんです。500万円くらいマンションのほうが安くて…」
ボ「それに加えて、マンションは将来的な不安もあるから俺だったら間違いなく一戸建てを選ぶね」
D「それは知っています。積立金の不足だったり、住民の高齢化だったりですよね」
ボ「そう。もうそれだけでもマンションを購入するのは避けるべきだと俺は思っているんだよ」

こんなやり取りの結果、D君はマンション購入をやめて一戸建て物件中心で探し始めることになったんです。

いくらの物件が買えるのか?


一戸建ての物件探しを始めたD君ですが、本当に5000万円もの住宅ローンを抱えても大丈夫なのか心配になったようで「住宅ローンってどのくらい借りられるものなんですかね?」って聞きにきたんです。そこでボクはメモ書きにザッと計算してあげました。

D「不動産屋の営業の人が“Dさんだったら6000万円近くまで借り入れできる方法がありますよ”って言われたんですが本当ですかね?」
ボ「あぁ、今はいろんな借り入れの方法があるから本当なんじゃないかな」
D「じゃあ、6000万円くらいの物件まで対象にしても大丈夫っていうことですかね?」
ボ「いやいや、それはダメでしょ。6000万円を借りると35年、金利1.0%だとしても年間返済額が200万円を超えていくでしょ。毎月に均すと17万円くらいになるし、D君単独の収入に対して返済比率が40%にもなるんだよ。完全に家計破綻しちゃうよ」
D「はは…、年間200万円の返済ですか。今の家賃が10万円なのでそれはちょっと厳しいですね」
ボ「そうなんだよ。不動産屋はそういって良い物件を見せて購入意欲に火をつけるんだよ。人間って欲しくなったら、冷静な判断ができなくなってくるからね」
D「危ない…。今度、6000万円の物件を見に行く約束をしていたんですよ。ヤメておきますね」
ボ「ちなみに、今の家賃が10万円ということは借入額が3500万円くらいを目安にした方がいいかもね。その方が家計の負担にならないからさ」

不動産屋さんは購入者に適切な住宅ローン借入額を提案するというよりも、借入限度額で話をしてくることのほうが多いんです。その方が高い物件が売れるし、仲介手数料も多く受け取れるからです。多くの金融機関では32~35%に返済比率(年収に対する年間返済額)を設定しますが、超低金利の現代では40%近くまで融資する金融機関も出てきています。理想の返済比率は25%程度まで。つまり、金融機関の限度額まで借りてしまうと相当苦しい状況になるということが分かります。不動産屋さんの「〇〇さんなら●●●●万円まで借りられますよ!」的な話は聞き流すようにしたほうがいいですね。



いかがですか。
デキる営業マンほど人の感情に訴えてくる営業を仕掛けてきますが、感情で判断してしまうと不動産購入は失敗してしまいます。不動産屋の営業マンと購入者しかいない空間でいろいろな思惑が邪魔しますから、その場では冷静に判断することが難しいということを理解しながら対応することを心掛けるといいですよ。即決せずに一旦持ち帰ることを肝に銘じましょう。
次回、D君は不動産契約を行います。どんな物件を契約したのでしょうか…


後編へつづく)



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