住宅ローン 借り換え 変動金利 固定金利 フラット35



どうも夫です。
マイナス金利政策はいまだに継続されていて預金金利などは超低金利の環境がまだまだ続いていますが、住宅ローンなどの借入れ金利はちょっと様子が変わってきているようですね。
今回はタイトルの通り、「変動金利で借りた住宅ローンは固定金利へ借り換えましょう!」っていう内容をお伝えしますね!

住宅ローン金利が上昇した


突然ですが、みなさんは住宅ローンの金利が何を基に決められているかご存知ですか?
その答えは、『変動金利』と『固定金利』で違ってくるんですが、それぞれ以下をベースに決められているんです。


変動金利 → 短期プライムレート
固定金利 → 新発10年物国債


それぞれがどんな意味があるのか興味のある方は調べてもらえればいいと思いますが、一般的に知っておきたいのは「これらの金利が変動した」というニュースが流れたときに「あぁ、来月の金利動向は上がる(下がる)な」と言った思考回路をもってもらえればと思います。

そして、アメリカ大統領にトランプ氏が就任して以降、ここ最近は新発10年物国債利回りが上昇しているんです。だから、日銀がマイナス金利を継続しているにも関わらず利回りの上昇に連動して固定金利の利率が上昇してしまったんです。

固定金利が先に上昇し始める


金利というものはリスクの大きさと比例するんです。
簡単な例でいうと、住宅ローンのように時間をかけてしっかり審査して融資する場合と、消費者金融のように無人機で30分程度の審査で融資するのでは貸し倒れリスクがまったく違いますよね。しかも、住宅ローンでは融資対象の住宅の不動産登記に抵当権という権利を設定して担保が取れるのに対して、消費者金融での融資には担保がありません(無担保融資)よね。それだけリスクが違うから、住宅ローンは1.0%を切るものもある中で、消費者金融は18.0%程度と比較にならないほど金利が高いんですね。

こういった考え方で住宅ローンを見てみると、「変動金利」と「固定金利」では銀行のリスクは確実に「固定金利」のほうが高くなるんです。5年や10年、さらには全期間固定なんていうものは、将来の金利上昇リスクを銀行が背負っているようなものなんですね。だから、固定金利の金利は変動のものよりも高く設定されているんです。

変動金利であれば市況に変化があれば半年後には借り主へ転嫁できますが、固定金利を選ばれるとそれができない。要するに、将来金利が上がりそうだなっていう雰囲気が広がれば広がるほど、金融機関は長期固定金利から少しずつ上昇させていくんですね。だから、変動金利が高くなってきたタイミングで長期固定金利へ借り換えようとしても、そのときは既に手遅れで変動金利以上に固定金利が上昇してしまっている状況になるんです。

借入れ金利は底を打った!?


ここから先は完全にボクの私見です。
たぶんなんですが、住宅ローンの長期固定金利はすでに底を打ったと思っています。変動金利は直近のマイナス金利政策によって現状維持をしばらく継続すると思いますが、長期固定金利については少しずつ上がっていくんじゃないでしょうか…。だって、フラット35Sでも1.0%を切っている環境です。感覚的にも今以上の金利低下なんてないんじゃないでしょうかね…

変動金利から固定金利へ借り換えを検討されている方はなるべく早く動いたほうが良いかもしれませんね。ただし、10年固定のような中途半端な期間固定は自滅を招きますからよくよく検討されるべきだと思いますよ。だって、ローンが30年残っていて10年金利固定へ借り換え、10年後に金利が暴騰していて返済金額が大幅アップなんてなってしまったら困りますからね。金利を固定されるなら、支払期間をすべてカバーできる期間で固定しましょうね。



いかがでしたか。
現在の低金利の恩恵を受けて返済額から算出して住宅ローンを借りているから、借入額が多くなっている家庭が多いかもしれませんね。だって、それが不動産屋さんの常套手段ですからね。「月々〇〇万円の返済ですから、〇〇〇〇万円まで借りられますよ」なんて言ってくるもんです。そう言って少しでも高い物件を売るんですが、買ってしまった後の責任は買い主であるボク達の責任です。
計画性のない住宅ローンは家計破綻を招き、その先は家庭破綻にまで繋がります。自分を守るためにも堅実な返済計画を作り上げましょうね。



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