マンション 一戸建て 資産価値 修繕積立金 マンションは管理を買え



こんにちは☆のっち☆です。
多くの人が「いつかは…」と夢みるマイホームですが、都市部ではマンションが人気のようですね。なんてったって『立地』『セキュリティ』『駅近』『耐震』などは一戸建てよりも優れている物件が多いですからね。
ただ、そんなマンションですがいろいろ考えていたら怖くなってしまったので、そのことについてお伝えしますね。

マンションと一戸建ての違い


そもそもマンションと一戸建ての違いってどんなことがあるんでしょうか。以下にまとめてみました。


マンション一戸建て
駐車場有料無料
駐輪場有料無料
修繕タイミング10~15年10~15年
修繕費用毎月積立て(強制)外壁100万円程度
地域コミュニティ管理組合町内会
管理費有り無し
貸し出ししやすいしにくい
売却築古は難しいしやすい


ザッと挙げてみましたが、あくまでも私見ですのでご容赦くださいね。
細かく挙げればキリがありませんが、マンションと一戸建ての根本的な違いというのは集合住宅か否かですよね。マンションは集合住宅なので他の住民との共有スペースが存在しますから管理費や駐車場・駐輪場の有料化などが発生してしまいます。さらに、修繕をすると言ってもみんなで出資しあわなければいけないために「それならば毎月徴収しましょう」と修繕積立金を毎月強制的に徴収されることになっているんですね。
一方、一戸建てについては敷地内すべて自身の持ち物なので、駐車場代や駐輪場代なんてかかりません。修繕についても一切修繕しないで外壁が剥がれ落ち、雨漏りしていても直すかどうかは家主の判断になりますよね。

マンションの修繕は積立金で十分か!?


ところで、マンションにおける一番のリスクはやっぱり修繕費用ですよね。「マンションは管理を買え」と言われるほど、物件自体も大事ですがその後の管理状態が重要です。そして、その良い管理状態を維持するためには修繕積立金が計画通り積立され、計画通りの工事費用で修繕されなければいけないですよね。つまり、何事も計画通りに進まなければいけないわけです。

どういうことかと言いますと「一人でも滞納者が出てはいけない」「大規模修繕時の工事内容が計画と違ってはいけない」「工事価格が高騰してはいけない」「修繕計画自体が適切でなければいけない」など、修繕工事に関わる諸々の条件が計画通りに進捗していけなければ、将来的に必ず問題が起きてしまうということです。

実際は修繕積立金だけでは足りない!?


前述したように、マンションでも一戸建てでも修繕工事をするということは、経年劣化した箇所を補修・改修して建物の寿命を延ばす目的で実施されます。つまり、建物をメンテナンスして長くその家に住みたいという意志の現れになりますよね。

一戸建てであれば、10~15年程度で定期的に修繕していれば外壁、水回り、設備関係をある程度維持することは可能であることに対して、マンションはそうはいかないようです。
マンションは一戸建てと同等の期間で大規模修繕を実施していますが、大規模修繕を行う度に修繕費の予算が不足することがあって本来やるべき修繕を次回に先送りしたりするそうです。すると、次の修繕のときには前回やれなかった部分の修繕をやるので予算がさらに高くなります。そして、だいたい3回か4回目の大規模修繕をやるようなマンションでは何かしらの問題を抱えていることが多くなるそうです。修繕積立金の不足の解消方法は、住民からの一時負担金の徴収であったり、管理組合による金融機関からの借入れという手段があるようですね。

マンションによっては毎月の修繕積立金だけではなく、さらなる支出となることもあるということですね。

古いマンションは売ることもできない!?


1981年6月以前の旧耐震基準で建てられたマンションって、現行基準で建てられた物件よりも安くなるってことは理解できますか。だって、建物古いし、耐震基準の水準が低いわけですからね。さらに、そこに修繕積立金が不足しているような状況が加わってしまう物件は買い手がつかないということも容易に考えられますね。

つまり、古くて修繕積立金が足りていないマンションは売れないんです。売れないということは住み続けなくてはいけないのに、住民の高齢化が進んで住民の数が減っていってしまうと、もともと不足している修繕積立金が余計に不足します。そうすると、修繕がまったくできないマンションとなって、より売却のできない物件となる負のスパイラルに突入するわけですね。そんな築古マンションを買う人なんていないですよね。



いかがですか。
なんか勝手に妄想してしまいましたが、今もドンドン新しいマンションが建設されていますよね。これから人口が減るのにそんなにマンションを作ってどうするんでしょうか…
夫は「不動産の価値は土地だよ。土地の少ないマンションは価値が少ない」っていつも言っています。極端な意見かもしれませんが、マンションが将来抱える問題って大きいんじゃないかなって私も思います。マンション派のみなさん、ごめんなさい!



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